Что такое объект незавершенного строительства

Что такое объект незавершенного строительства или «недострой» на бытовом уровне знают многие. Однако в законе нет четкого определения. Отсюда – масса сложностей, с которыми ежедневно сталкиваются юристы, правоведы и экономисты. Как определить статус незавершенного объекта и пройти регистрацию без лишних проволочек?

Содержание

Что такое объект незавершенного строительства?

Напомним, что на сегодняшний день существуют различные виды строительства:

  • промышленное;
  • сельское;
  • объекты строительства соцкультбыта;
  • жилищное строительство (долевое строительство жилых домов, строительство индивидуальных жилых домов и так далее).

В настоящей статье предлагаем рассмотреть вопрос незавершенного строительства. Что собой представляет объект незавершенного строительства (ОНС), каковы критерии отнесения данных объектов к недвижимости, что представляет собой регистрация объекта незавершенного строительства и так далее. Заброшенное недостроенное здание завода

На заметку!Объект незавершенного строительства трактуется, как объект недвижимости, существующий без акта государственной приемки, хотя для начала строительства данного объекта был отведен земельный участок в установленном порядке, получено разрешение на строительство, а также производились строительные работы, которые в последствии были приостановлены.

Объект незавершенного строительства: немного истории

Вспоминая времена Советского Союза, хотелось бы отметить, что такое явление, как незавершённое строительство в народе называли «долгостроем». После распада СССР период перестройки не смог решить вопросы долгостроев, а только их усугубил.

Россия стала жить и развиваться в новых условиях, при которых проведённая приватизация и рыночные отношения стали основными критериями в развитии новой экономики, промышленности, производства. Еще долго можно было лицезреть то брошенные, то недостроенные здания или сооружения.

Но время двигалось вперед, развитие новой России набирало обороты. Так, существующие рыночные отношения в сферах деятельности человека требовали неотлагательно приступить к решению насущных вопросов, связанных с незавершённым строительством. Этот процесс происходит и по сей день.

В настоящее время все еще встречаются случаи, когда объект, выступающий предметом строительного подряда, становится объектом незавершенного строительства. Подобное можно увидеть, например, при долевом строительстве жилого дома – эти печальные истории широко известны и, к сожалению, не всегда заканчиваются положительно.

Как появляется объект незавершенного строительства?

Почему строительство может быть приостановлено? Отсутствие финансирования, нехватка строительных материалов и технологического оборудования, – причины могут быть самые разные. И приостановка может быть на разном этапе: от закладки фундамента до установки кровли.

Объединяет все эти случи одно: строительный объект ещё не закончен, то есть, не введен в эксплуатацию.

Обращаем внимание, что среди причин, побудивших нас к более детальному рассмотрению вышеназванного вопроса, можно выделить следующие:

  1. На протяжении ряда лет в правовом поле объект незавершенного строительства будто бы не существовал. Вопрос носил только дискуссионный характер. Большие пробелы в законодательстве, несовершенство юридической системы применительно к объектам незавершенного строительства, – все это негативно сказывалось на стабильности отрасли и жизни общества в целом.
  2. Объект незавершенного строительства как явление стал проблемой общества достаточно давно. Количество споров в отношении ОНС неуклонно росло, а законодательство не только не замечало этого процесса, но и не предпринимало никаких шагов для устранения возникающих противоречий. Рассматривая споры, суды фактически вынуждены были сами, в самостоятельном режиме, разрабатывать правовой статус под каждый объект незавершенного строительства, устраняя пробелы в законодательстве.
  3. Владельцам необходимо осуществить регистрацию права собственности на недвижимый объект еще до окончания его строительства. Объясняется это только тем, что после регистрации права собственности на недвижимый объект, собственники имеют полное право распоряжаться своим имуществом, одним словом, либо продать его, либо подарить, либо обменять и многое другое.

Заброшенный многоэтажный недострой в области

Критерии отнесения объектов незавершенного строительства (ОНС) к недвижимости

Прежде, чем приступить к расшифровке определения «объект незавершенного строительства», следует бы отметить одно очень существенное обстоятельство.

Действующее законодательство Российской Федерации не дает прямого ответа на вопрос, что представляет собой объект незавершенного строительства. Поэтому подойдём к рассмотрению этого определения творчески, то есть рассмотрим его всесторонне: и с точки зрения научных кругов, и с позиции судебной практики, и с ракурса правового урегулирования (существующей на данный момент законодательной базы).

Также, уделим внимание юридической, экономической и финансовой составляющей данного явления.

Объект незавершенного строительства с научной точки зрения

В научных кругах постоянно ведется бурное обсуждение на эту тему. Мнения одних заключается в том, что объект незавершённого строительства представляет собой объект, строительство которого не ведётся, и, в значительной степени, связано это с отсутствием денежных средств и материально-технического обеспечения.

В этой ситуации указанный правовой термин дает характеристику не конструктивным особенностям объекта недвижимости и функциональным целям его реализации, а только показывает процесс создания объекта недвижимости и отражает поэтапность этого процесса.

В отличие от зданий, строений или сооружений, объект незавершённого строительства является неполноценным строением и не может быть использован в соответствии со своим назначением до полного завершения строительства и ввода его в эксплуатацию. То есть, незавершенное строительство носит временный характер.

Мнения других выражается в высказываниях о том, что объект незавершенного строительства является специфическим объектом недвижимого имущества, так как на данном этапе, строительство этого объекта не реализовано, то есть строительство не завершено и не введено в эксплуатацию.

Именно это обстоятельство, в свою очередь, не позволяет использовать его ни для проживания, ни для размещения административных офисов, ни для развития промышленного производства.

То есть, объект незавершенного строительства – это объект, который не соответствует своему первоначальному целевому назначению. Использоваться он может только для достройки, так как, в этой связи, объект незавершенного строительства (ОНС) не в состоянии осуществлять функции полноценного объекта недвижимого имущества – здания, строения или сооружения. Многолетний недострой изнутри

Судебная практика

Если обратиться к судебной практике, то здесь часто используется другой подход. Подразумевается, что только после завершения работ по укладке фундамента объект получает статус объекта незавершённого строительства (ОНС).

Чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства, необходимо собрать бумаги, подтверждающие право на владение участком земли, на котором осуществляется строительство и разрешение на проведение этих работ. Также, желательно произвести внесение данного объекта в кадастровый учет.

Существующий разброс мнений в судебной практике позволил, в свою очередь, выделить единые признаки, определяющие объект незавершенного строительства, которые учитываются при рассмотрении дел:

  • объект незавершенного строительства является таковым лишь в случае плотной привязки к земельному участку, когда перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению;
  • индивидуальная определенность объекта;
  • процесс строительства данного объекта должен быть приостановлен, законсервирован или окончательно прекращен.

Если провести обзор решений вопросов незавершённого строительства из судебной практики, стоит отметить, что мнение Пленума Высшего Арбитражного суда РФ о том, что «не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу”, является очень значимым и, в свою очередь, внесло особую лепту в становлении правового режима объектов незавершенного строительства (ОНС). Недостроенное здание фабрики

Объект незавершенного строительства в правовом поле

Мы уже отмечали, что ни действующая законодательная база РФ, ни нормативная документация, не дают чёткого определения, что такое объект незавершенного строительства (ОНС).

На заметку! В части 1, статьи 130 Гражданского Кодекса РФ трактовка определения объектов незавершенного строительства (ОНС) признаёт, что это такие объекты капитального строительства, как здания, строения или сооружения, строительство которых не завершено. Исключение составляют временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки.

Одним словом, законодательство напрямую не определяет объект незавершенного строительства как недвижимость. Ни в базовой статье 130, Гражданского Кодекса РФ, ни в Законе о Госрегистрации, статья 1 данной информации мы не найдем.

Вместо этого предлагается рассматривать похожие объекты применительно к признакам либо недвижимого имущества, которые закреплены Гражданском Кодексе РФ (части 1, статьи 130), либо к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).

К ним, в первую очередь, относят земельные участки, участки недр и все то, что прочно связано с землей. Так, в первом пункте статьи 130 ГК наряду с земельными участками, недрами и прочим, объект незавершенного строительства (ОНС) относят к недвижимым предметам, поскольку его невозможно переместить, не нанеся, при этом, большого вреда.

Хотя с точки зрения функциональности настоящее определение не совсем корректно, так как, рассматривая объект незавершенного строительства (ОНС), как объект капитального строительства, законодательство не даёт чёткого и конкретного понимания того, что является объектом капитального строительства. Недострой в частном секторе

По-своему трактует определение статья 219 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Поскольку право собственности подлежит государственной регистрации (как на здание и сооружение, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество), то объект незавершенного строительства (ОНС) попадает под категорию «вновь создаваемого имущества».

Это обстоятельство позволяет, в свою очередь, рассматривать объект незавершенного строительства как недвижимое имущество.

Из вышеизложенного становится очевидным, что объект незавершенного строительства – это довольно размытый и не дающий конкретного понимания термин, которому нет расшифровки в законодательстве. Отсюда разнотолки и разночтения.

На заметку! Пункт первый 131 статьи ГК говорит о том, что все виды недвижимого имущества должны быть зарегистрированы в специальных реестрах соответствующими органами. Регистрация объектов незавершенного строительства (ОНС) проводится в соответствии с Законом Российской Федерации от 21 июля 1997 года.

Объект незавершенного строительства в юриспруденции

Рассматривая разные толкования настоящих определений, сам собой напрашиваются выводы:

  • термин «объект строительства» является основополагающим и применяется как к объектам завершенного, так и незавершенного строительства;
  • единое понятие, позволяющее выделить объект незавершенного строительства среди других объектов, отсутствует в действующем законодательстве.

Следует также отметить, что особенность объекта незавершенного строительства заключается в том, что данный объект не имеет право на использование его в качестве здания, строения или сооружения, так как находиться в стадии строительства и не введен ещё в строй для последующей эксплуатации. Недострой на уровне котлована

В связи с этим, можно предложить оптимальный вариант определения, в соответствии с которым объект незавершенного строительства (ОНС) характеризуется, как индивидуальный объект недвижимости, на котором строительные работы:

  • либо приостановлены,
  • либо осуществляются,
  • либо заморожены,
  • либо не ведутся.

Конечный результат строительных работ – это сдача объекта и ввод в строй для последующей эксплуатации, а также использование по целевому назначению в будущем. В связи с этим, можно констатировать, что данное определение объекта незавершенного строительства представляет собой лишь комплекс признаков, выделяемых в исследовательской литературе.

Объект незавершенного строительства с точки зрения экономики и финансов

Рассмотрим теперь объект незавершенного строительства с точки зрения экономики и финансов. Стоимость незавершённого строительства представляет собой цену за фактически выполненные капитальные вложения по незаконченным и не введенным в строй с последующей эксплуатацией строительных объектов на конкретную дату.

На заметку! Незавершенные капитальные вложения – это неподписанные акты приемки-передачи основных средств и иных документов, при оформлении которых отражаются затраты на строительно-монтажные работы, затраты на приобретение технологического оборудования, транспортных средств, а также прочие работы и затраты.

В данном случае объект незавершенного строительства определяется заказчиком или застройщиком. Балансовая отчётность, в которой отражаются все собираемые сведения о незавершённом строительстве, даёт возможность иметь следующую важную информацию:

  • интенсивность освоения участков под строительство;
  • сроки ввода объектов в строй с последующей эксплуатацией в планируемом периоде;
  • объемы незавершённого строительства, в том числе по строительно-монтажным работам за отчетный период, а также саму динамику строительного процесса;
  • готовность строительных объектов в процентном отношении за отчетный период и динамику строительного процесса.

Внимательно читая инструкцию о порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству (пунктом 2.4), можно понять, что объект незавершённого строительства представляет собой отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом, инвентарем и так далее), на строительство, реконструкцию, расширение или техническое переоснащение которого должен быть составлен отдельный проект и сметная документация. «Замороженное строительство” 90-х годов

Факторы возникновения объекта незавершенного строительства

Факторы возникновения объекта незавершенного строительства
Можно выделить несколько аспектов или юридических факторов, которые определяют момент или начало возникновения объекта незавершенного строительства:

  • получение разрешения на строительство объекта и прав на земельный участок;
  • прекращение действия договора строительного подряда по отношению к данному объекту;
  • консервация строительного объекта;
  • соответствие строительного объекта конкретным количественным нормативам (это может быть степень готовности объекта в процентном отношении);
  • приобретение объектом незавершённого строительства (ОНС) свойств недвижимости или недвижимой вещи;
  • государственная регистрация объекта незавершенного строительства (ОНС) и права собственности.

Классификация объектов незавершённого строительства по признакам

Исходя из многочисленных особенностей незавершенного строительства, его объекты можно классифицировать по ряду следующих признаков:

Масштабность

Представляет собой либо отдельно стоящий объект незавершённого строительства (ОНС), либо комплекс объектов незавершённого строительства.

Функциональное назначение

Представляет собой жилые, социальные, коммерческие, промышленные, линейные или другие объекты незавершённого строительства (ОНС).

Форма собственности

Представляет собой государственную, муниципальную, частную, иностранную или совместную.

Степень готовности

Может быть низкой (менее 50%), средней (50-70%) или высокой (более 70%).

Стадия выполнения проектных циклов

Содержит проектирование и подготовку к строительству, подготовительные работы и строительно-монтажные работы в последующим завершением строительства.

Степень потребности в инвестициях

Может быть низкой (менее 30%), средней (30-70%) или высокой (более 70%).

Виды выполняемых работ

Представляет собой как новое строительство, так и капитальный ремонт и реконструкцию. Незавершенный проект долевого строительства

Признание объекта незавершенным строительством

Для признания недвижимым имуществом объект незавершенного строительства должен обладать следующими характерными признаками:

  1. Объект незавершенного строительства должен быть неразрывно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не может быть осуществлено;
  2. Объект незавершенного строительства, являясь одновременно предметом действующего договора и объектом незавершённого строительства, не должен составлять предмет действующего договора строительного подряда. Или он не может быть объектом вещных прав. Объект незавершенного строительства может быть только объектом обязательств, которые определены в договоре строительного подряда. Следовательно, замена сторон этих обязательств допустима лишь по правилам уступки права требования и перевода долга по обязательствам.
  3. Пункт 1, статья 218 ГК ФР трактует, что лицо, приобретающее право собственности на создаваемый объект, обязано в установленном порядке совершить сделку с объектом незавершенного строительства ещё до завершения его создания. Настоящее условие не исключает возможность государственной регистрации на признание собственности на объект незавершенного строительства вне зависимости от совершающихся сделок. Они могут быть направленны как на отчуждение соответствующего право собственности на объект незавершенного строительства, так и на его обременение (ипотечное кредитование).
  4. В соответствии с п. 2 Временного Положения о порядке реализации ОСН, объекты незавершённого строительства должны соответствует двум следующим признакам: окончание нормативных сроков строительства и приостановка строительства из-за отсутствия финансирования и материально-технического обеспечения.

На заметку! В исследовательских кругах часто стало высказываться мнение о том, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом достаточно только первого условия без всякого рода оговорок. А вот второе и третье условие оказывают положительное влияние, в основном, на доступность приобретения права собственности и для осуществления государственной регистрации.

В принципе, вышеназванные признаки описывают только квалифицирующую составляющую определения ОНС, так как включают в себя технико-юридическое содержание данного вида объектов, не отвечая при этом на вопрос об их отнесении к категории недвижимости именно с правовой точки зрения.

Этапы перевода объекта незавершенного строительства в категорию объекта недвижимого имущества

В настоящее время в российской экономике наблюдается не самый благоприятный период. Экономический кризис влияет на все сферы деятельности государства и общества, в том числе на темпах роста промышленного производства и торгового оборота, на уровне доходности совершаемых сделок, на уровне зарплат и платёжеспособности населения и так далее.

В условиях рыночной экономики многие предприниматели и бизнесмены пытаются получить максимальный экономический эффект от эксплуатации недвижимости, которой они в данный момент владеют.

Исполнительная документация: правильный подход финансы бережет

Поэтому, предпринимая дополнительные меры по переводу объекта незавершенного строительства в категорию объекта недвижимого имущества, коммерсанты получают возможность либо оформить возникновения права собственности на них, либо совершать сделки купли-продажи (основание часть 1, статья 130, ГК РФ).

Дополнительные меры по переводу объекта незавершенного строительства в категорию объекта недвижимого имущества, можно разбить на несколько этапов, суть которых заключается в следующем: Недостроенное здание цеха

Этап I

Оформление незавершенного строительства с подготовки пакета необходимых документов, которые в обязательном порядке сдаются в регистрационную палату:

  • заявление о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства;
  • документ, удостоверяющий личность;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор на его аренду;
  • разрешение на строительство на данном земельном участке, выданное органами исполнительной власти в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ;
  • описание объекта незавершенного строительства, оформленное и выданное БТИ.

Этап II

В соответствии со ст. 219 Гражданского Кодекса РФ, государственной регистрации подлежит право собственности как на здания и сооружения, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество. То есть объект незавершенного строительства попадает под категорию «вновь создаваемого имущества».

Поэтому оформление права собственности на объект незавершенного строительства потребует следующий пакет документов:

  • получения техпаспорта в БТИ;
  • наличия документа, подтверждающего приостановление строительства (акт консервации или акт приостановления);
  • кадастрового плана земельного участка или плана его границ;
  • наличия правоустанавливающих документов, подтверждающие право собственности или аренды на земельный участок.

Этап III

Продажа незавершенного строительством объекта. Одним словом, совершается сделка купли-продажи (основание часть 1, статья 130, ГК РФ) объекта незавершенного строительства (ОНС), которая не слишком отличаются от аналогичных сделок любой другой недвижимости. Для совершения такой сделки, необходимы следующие документы, на которые покупателю стоит обратить внимание:

  • документы, подтверждающие регистрацию объекта незавершенного строительства;
  • решение органов власти о предоставлении земельного участка под строительство данного объекта;
  • план объекта незавершенного строительства;
  • проектно-техническую и сметную документацию на строительство данного объекта;
  • документы, подтверждающие расторжение договора подряда на строительство объекта.

Кроме того, в обязательном порядке, в договоре купли-продажи недвижимости указываются данные, которые позволяют установить характерные особенности имущества, в том числе его расположение на земельном участке.

Хотелось обратить внимание, что вышеописанное поэтапное руководство по приведению документации в надлежащее состояние – это всего лишь алгоритм, который определяет направление и действие по переводу объектов незавершенного строительства в категорию объекта недвижимости.

В связи с тем, что каждый объект незавершенного строительства при оформлении имеет свои конкретные исходные данные, условия и нюансы, то грамотное сопровождение юристов или юридических компаний сэкономят не только время, но и деньги. Заброшенное строительство промышленного объекта

Что такое незавершенное строительство?

Нормы законодательства определяют объект неоконченного строительства как такой тип недвижимости, которое снова образовывается.

Право на владение имуществом такого рода предоставляется после государственной регистрации. А временем его создания считается дата его регистрации.

Только после совершения процедуры регистрации ОНС может считаться предметом торга или сделки. До этого момента с юридической точки зрения – это просто набор материалов для возведения и не более.

Очень часто в судебной практике случается такое, что ОНС считают только после завершения работ по укладке фундамента.

Чтобы провести регистрацию недостроенного здания собрать бумаги, свидетельствующие о праве на владение участком земли, где ведется строительство и разрешение на проведение самих работ. Также существует необходимость внесения данного объекта в кадастровый учет.

Исключения, нюансы

Органы государственной регистрации не проводят оформление самовольных построек.

Статья 222 ГК Российской Федерации называет самовольной постройкой любые сооружения, которые:

  • возведены на том земельном участке, который не предназначен для строительства;
  • построены без получения всех разрешений;
  • созданы с большими нарушениями правил градостроения.

Если хотя бы один из этих пунктов можно отнести к объекту незавершенного строительства, то он будет считаться самовольной постройкой, на которую невозможно получить право собственности.

В таком случае право собственности на построенный дом можно получить только посредством суда. После получения разрешения в этом органе можно обращаться в места регистрации. Для этого следует представить судебный акт с соответствующим решением.

Если застройщиком принято решение о продаже «недостроя», то ему будет необходимо заключение договора в письменном виде. Если этот момент не выполнен, то сделка будет считаться недействительной.

Как получить разрешение на строительство объекта незавершенного строительства?

По закону для недостроя должно иметься разрешение на строительство. Если его срок действия закончен, документ требуется продлить. Оформление разрешение «с нуля» проходит по стандартной процедуре. Владелец должен:

  • Оформить заявление по определенному образцу.
  • Собрать и передать документы в уполномоченные органы власти.
  • Дождаться решения и получить разрешающие бумаги.

Выдача разрешения осуществляется непосредственно в местных структурах или через МФЦ. После этого можно приступать к регистрации объекта.

Законодательство

Главным документом, который касается объектов ОНС, является ГК РФ (ст. 130). В нем прописано, что недостроенные здания относятся к категории недвижимости. Также в ст. 131 указано обязательство владельцев регистрировать право владения таким сооружением. Здесь же легко найти условия возникновения прав, особенности их перехода и другие нюансы. Основанием для государственной регистрации является ФЗ №133.

В процессе госрегистрации права собственности стоит учесть ряд нюансов:

  • Если ОНС и земельный участок, где он находится, является владением заявителя, процесс госрегистрации осуществляется на базе бумаг, подтверждающих права владения. Необходимо разрешение на строительство и набор проектных документов. В последних должно быть описание сооружения, его характеристик и других показателей.
  • Если ОНС и земельный участок являются объектом владения заявителя с учетом другого права (не права собственности), для госрегистрации потребуется разрешение на строительство, право владения участком, а также проектная документация.

Оформление прав

Для отнесения недостроя к категории ОНС здание должно иметь фундамент, возведение которого должно быть полностью завершено. Имеется ряд мнений, когда объект получает статус ОНС:

  • После оформления разрешения на ведение строительных работ, а также права владения участком земли.
  • После завершения действия соглашения строительного подряда.
  • Если возведение (реконструкция) здания законсервирована.
  • Объект соответствует ряду законодательных нормативов.
  • После получения недостроенным сооружением юридического статуса недвижимости.
  • После оформления права собственности путем госрегистрации объекта в уполномоченных органах.

Выполнение этих требований позволяет назвать сооружение (пусть и недостроенное) недвижимым имуществом. В законе, где рассмотрен процесс регистрации прав на недвижимость, определено, что оформление права собственности начинается с момента регистрации. Для этого владелец должен оформить разрешение на выполнение работ и право владения участком, где выполняются эти мероприятия.

До 2015 года в получении разрешения на строительство не было необходимости, но сегодня без этого документа не обойтись. Чтобы оформить право на владение ОНС, требуется сделать следующие шаги:

  • Провести техническую инвентаризацию недостроя.
  • Оформить разрешение на его возведение.
  • Внести ОНС в кадастровый реестр.
  • Передать собранный пакет бумаг в органы регистрации.

Одним из главных условий успешной регистрации является наличие соглашения строительного подряда. Этот нюанс упоминается в законе о долевом строительстве. Строительная компания должна зарегистрировать объект до момента получения уполномоченными органами взыскания о залоге. Чтобы провести регистрацию в госоргане, владелец объекта ОНС пишет заявление о желании зарегистрировать имущество.

В практике отмечаются ситуации, когда хозяин недостроя не торопится проходить процедуру госрегистрации. Это объяснятся тонкостями российского законодательства, по которому платежи за имущество возлагаются на владельца. Если у здания нет хозяина, то и платить по счетам не нужно. Вот почему недостроенные объекты часто не регистрируются и не ставятся на учет. В таком случае ОНС не существует.

Как отмечалось в начале статьи, за недострои приходится платить налог. Кроме того, существуют случаи, когда регистрация ОНС обязательна. К примеру, если участок выделятся многодетной семье, на строительство здания выделяется всего три года. Наличие кадастрового паспорта на руках подтверждает, что на земельном наделе идут строительные работы, поэтому его никто не заберет.

Несмотря на это, проблема актуальна по сей день. Жители сельской и городской местности часто не торопятся проходить регистрацию домов (даже тех, которые давно завершены). Так они уходят от необходимости платить налоги, тарифы которых регулярно растут. Недавно тариф стал рассчитываться не от инвентаризационной цены объекта, а от кадастровой. Ее особенность — максимальная приближенность к рыночной стоимости.

Необходимые документы

Для оформления прав собственности потребуются следующие бумаги:

  • Квитанция об оплате (подтверждает внесение госпошлины).
  • Разрешение на возведение объекта.
  • Бумаги по проекту.
  • Информации о стадии строительства сооружения (в каком состоянии находится ОНС).
  • Документы, подтверждающие отсутствие подрядных взаимоотношений.
  • Другие бумаги, которые требуют органы госрегистрации.

Кроме того, требуется передать документы, подтверждающее отсутствие интереса со стороны 3-их лиц.

Чтобы получит разрешение на строительство в отношении ОНС (если оно ранее не было оформлено), требуется стандартный набор бумаг:

  • Правоустанавливающие документы (в отношении земельного надела, где возводится объект).
  • ГПЗУ.
  • Схема планировочной организации участка.

Исключения

Органы госрегистрации не оформляют самовольные постройки, что необходимо учесть при попытке пройти регистрационные процедуры. В ГК РФ (ст. 222) прописано, что самовольная постройка — любой объект, который:

  • Возведен на наделе земли, не предназначенном для строительства.
  • Построен без получения разрешений, которые необходимы по требованиям законодательства.
  • Строится с нарушением действующих правил.

Если хотя бы один из пунктов относится к ОНС, он считается самовольной постройкой, в отношении которой получить право собственности не получится. Единственный путь — защита интересов через судебный орган власти. Как только разрешение суда получено, можно обращаться в органы госрегистрации с передачей сотрудникам соответствующего решения.

Если строительная компания запустила процедуры продажи ОНС, требуется оформить договор в письменной форме. Игнорирование этого требования приводит к тому, что операция признается недействительной.

Возможные проблемы

При оформлении объектов ОНС часто возникают проблемы, связанные с незнанием требований законодательства и несоблюдения упомянутого в статье алгоритма действий. Чтобы избежать проблем в вопросах, касающихся недостроев, стоит учесть ряд нюансов:

  • При оформлении права собственности на любой объект (в том числе недострой) стоит ориентироваться на требования ГК РФ (статьи 218). В ней указано, что строительная компания должна передать бумаги, подтверждающие отсутствие претензий на объект со стороны 3-их лиц.
  • Инвесторы, которые вкладывают деньги в строительство, не получают права на объект в случае его «замораживания». Причина в том, что строительная компания нарушила взятые на себя обязательства, а само здание не является объектом соглашения об инвестировании.
  • Достраивание ОНС может производить несколько людей. Основное требование заключается в том, чтобы участники строительства оформили договор. В соглашении должно быть прописано, что итогом сотрудничества должно быть завершение строительства, а сам объект после окончания работ получает статус объекта с долевым владением. Размер доли каждой стороны указывается в договоре.
  • Права инвестора, который дает деньги на достройку ОНС, должны учитываться в соглашении. Только при таком условии возможно самостоятельное выполнение работ. Если объект после завершения передается инвесторам, это должно оформляться на официальном уровне.
  • Право владения на ОНС предоставляется лишь после проверки здания и контроля главных параметров. Изучаются участники строительства, нюансы возведения сооружения, дата начала работ и получения разрешения на их выполнение.
  • Если деньги в строительство вкладывает только один человек, а исполнителем выступает подрядная организация, такое лицо получает право на получение всего здания.
  • Касательно оформления разрешения на строительство возможны разные ситуации. Ранее местные органы власти выдавали право собственности на надел и разрешение одновременно.

Стоит учесть, что ОНС может использоваться при проведении сделок (продажи, дарения и прочих), если выполнены несколько условий. Во-первых, в процессе возведения учитывались действующие законы, а на руках у владельца имеется разрешение на строительство. Во-вторых, ОНС является предметом соглашения строительного подряда. В-третьих, права на объект получены с соблюдением норм законодательства, а на руках у владельца были необходимые бумаги.

Регистрация объекта незавершенного строительства

В соответствии с законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» (пункт 2, статья 25), оформление права собственности на объект незавершённого строительства начинается с проведения регистрации. Для этого собственнику объекта незавершённого строительства или «незавершенки» необходимо предъявить разрешение на проведение строительных работ.

А также, право собственности на земельный участок, на котором ведутся эти работы.

Если до 2015 года разрешение на строительство не требовалось, то начиная с 1 марта этого года данный документ снова появился в перечне необходимых бумаг. Для того чтобы оформить право собственности на объект незавершенного строительства, необходимо сделать следующие действия:

  • провести техническую инвентаризацию объекта;
  • получить разрешение на проведение строительства или строительных работ;
  • внести объект в кадастровый реестр;
  • пакет необходимых документов отнести в регистрационные органы.

На заметку! Одним из обязательных условий для проведения регистрации объекта в государственных органах является договор строительного подряда.

Что нужно сделать для регистрации?

Согласно закону «О долевом строительстве», застройщик должен осуществить регистрацию объекта до поступления в соответствующие органы взыскания о залоге. Поэтому процесс регистрации начинается с написания собственником заявления о том, что он хочет зарегистрировать недвижимое имущество. Помимо этого, потребуются также следующие документы:

  • платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
  • разрешение на проведение строительства или строительных работ;
  • техническая документация по проекту;
  • сведения, характеризующая стадию готовности объекта недвижимости;
  • документация, гарантирующая отсутствие подрядных отношений;
  • другие документы, которые требуют органы регистрации.

Кроме того, застройщик представляет документы, которые подтверждают факт отсутствия в деле интересов третьих лиц.

И нельзя забывать, что органы государственной регистрации не осуществляют оформление самовольных построек. Самовольной постройкой называют любое сооружение, которое построено на земельном участке, не предназначенном для строительства и без получения всех разрешений на строительство. Либо если объект построен с грубыми нарушениями правил градостроения (ст. 222 ГК РФ).

На заметку! Принимая решение о продаже объекта незавершённого строительства, застройщик обязан заключить договор в письменном виде. Невыполнение этого условия влечёт за собой недействительность сделки. Реконструкция объекта незавершенного строительства

В заключение, ещё раз отметим, что объект незавершенного строительства (ОНС) или незавершённое строительство в целом, представляет собой особый вид недвижимого имущества. Процесс работы с ним требует определенного объема знаний и готовности решать массу формальных вопросов.

Причем, в каждом конкретном случае могут быть свои индивидуальные особенности – универсального алгоритма решения вопросов такого типа на сегодняшний день не существует.

Первостепенная задача государства – устранение пробелов в законодательной базе и проработка регламентов, связанных с такими объектами. Одним словом, необходимо, путем внесения дополнений и поправок в соответствующие статьи Гражданского Кодекса РФ, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и пр., определить сущность термина «объект незавершенного строительства» с последующим отражением данных признаков во всех профильных нормативно-правовых актах.

Работа ведётся в этом направлении на всех уровнях, остается надеяться, что в ближайшем будущем «объект незавершённого строительства» получит корректное и полное определение.

А пока, опираясь на полученную из статьи информацию, следует внимательно анализировать и только тогда приступать к конкретным действиям.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *