Как оформить долевую собственность на дом?

Время чтения: 8 минут

Не у каждого дома один владелец. Когда граждане получают в наследство одну квартиру, у всех равные права на нее, если другое не установлено завещанием или законом. Поскольку долевая собственность на дом предполагает, что имуществом владеет и распоряжается сразу несколько людей, для совершения любых сделок с недвижимостью нужно согласие дольщиков.

Особенности режима долевой собственности

Долевая собственность подразумевает владение и распоряжение определенной частью в общем имуществе с некоторыми ограничениями. Если гражданин хочет продать, подарить или завещать свою долю, нужно обязательно учитывать интересы других владельцев ().

Помимо того, что собственники распоряжаются имуществом по согласию остальных участников, они также несут расходы пропорционально долям.

Зная, что такое общая долевая собственность, проще разобраться с правилами совместного владения. Конкретные части, принадлежащие совладельцам, в такой ситуации не выделяются. Например, по умолчанию считается, что квартира, купленная супругами, делится между мужем и женой пополам. То же самое можно сказать о владении домом или совместным фермерским хозяйством ().

Предлагаем узнать подробнее, в чем состоит отличие долевой собственности от совместной.

Несколько слов об общей собственности

Данный правовой институт характеризуется наличием одного объекта и нескольких его собственников. Он имеет две разновидности:

  • совместную – доли собственников (участников) не определены. Порой эту форму называют коллективной;
  • долевую – доли собственников (участников) определены.

Доля – это часть чего-то (в данном случае земли), которая четко определена.

Эта статья не охватывает весь спектр вопросов, связанных с общей собственностью, а посвящена только долевой.

Как уже отмечалось выше, понятие общей собственности пришло в современное законодательство многих стран из Римского права. В России было введено еще в XII веке документом, который назывался «Русская правда”, а уже в XV веке с появлением Псковской Судной грамоты началось формирование права общей долевой собственности, дальнейшее развитие которой было сделано в XVII веке в Соборном Уложении.

Следующим шагом в развитии правовых основ этого института явился Свод законов гражданских, принятый в 1900 году, который действовал до 1917 года.

В настоящее время вопросы общей долевой на землю регулируются Гражданским кодексом РФ (Глава 16) и Земельным кодексом. Эти законы, наконец, вернули в нашу жизнь забытое понятие частной собственности на землю. Сейчас существуют следующие виды земельного владения (собственности):

  • частная,
  • государственная,
  • муниципальная.

Скажу пару слов о совместной собственности, в частности на землю.

Она дает право всем участникам вместе владеть и пользоваться всем земельным наделом, если они дополнительно не договорились об ином порядке пользования. Они могут выбрать одного и дать ему полномочия управлять участком. Распоряжаться же землей может любой из собственников при условии согласия всех остальных.

Наше законодательство предусматривает такой вид владения для:

  1. Фермерских хозяйств.
  2. Земельных участков, если их купили на взносы членов садоводства.
  3. Супругов, даже если не зарегистрировано право двух лиц: мужа и жены (если это не противоречит брачному контракту).

Кроме того, совместная собственность на землю может возникнуть по договору между владельцами отдельных земельных участков.

Долевое владение жилым помещением и территорией

Общедолевая собственность на дом и землю встречается на практике очень часто. Собственники реализуют свои права в соответствии с целевым назначением имущества и в объеме, разрешенном законодательством Однако если кто-то из владельцев строения способствовал, чтобы дом стал лучше, оборудовал его новой техникой, достроил помещение, сделал ремонт, он вправе претендовать на увеличение своей части в недвижимости.

Поскольку частный дом размещается на земельном участке, эта территория тоже находится в долевом владении граждан. Нельзя продать исключительно жилой объект. Следует оформлять сделку и на земельный участок под частным домом в долевой собственности. Эти компоненты неразрывны друг от друга.

Детальнее о том, какие особенности имеет общая долевая собственность на земельный участок.

Определение долей в общей собственности

Определение вкладов в имуществе имеет значение при разделе недвижимости. Основные нормы, регулирующие этот процесс, содержатся в :

  • части, принадлежащие совладельцам, определяются по их согласию или в соответствии с законом;
  • способ определения долей закрепляется в договоре между участниками;
  • размер долей может меняться;
  • если частный дом в долевой собственности был улучшен за деньги одного из совладельцев, тот вправе требовать увеличения своей части в имуществе.

Ознакомьтесь, как происходит определение долей в праве общей долевой собственности.

Порядок эксплуатации объекта, которым владеет несколько лиц

Предусмотрено два способа определения порядка эксплуатации недвижимости:

  1. Достижение согласия между всеми участниками. Граждане обсуждают и устанавливают взаимные права и обязанности на жилое помещение и землю, иное имущество, которое относится к общей собственности.
  2. Судебное определение, как будет происходить совместное владение домом. Для этого участник подает исковое заявление, в котором излагает суть требований.

При рассмотрении вопроса суд обращает внимание на следующие факторы:

  • размер доли и количество владельцев;
  • наличие/отсутствие семейных связей между участниками;
  • прописка родственников;
  • планировка объекта, техническая возможность выделения изолированных помещений;
  • количество входов, выходов;
  • устоявшийся порядок пользования домом.

Узнайте больше о том, что в себя включает порядок пользования жилым помещением в долевой собственности.

Оформление помещения в общее долевое владение

Оформление дома в долевую собственность – сложный юридический процесс. Процедуру можно разделить на несколько этапов:

  1. Определение размеров имущества. Для этого следует воспользоваться услугами оценщиков. За это придется заплатить, зато владельцы помещения будут знать точную площадь участка и квадратуру здания. Информация отображается в договоре купли-продажи, свидетельстве о наследстве, решении суда.
  2. Получение в БТИ техпаспорта и плана помещения.
  3. Оформление дома с участком в органах кадастра и Росреестре. В результате будет выдана выписка из ЕГРН. Документ позволяет зарегистрировать право собственности. Если строение находится на территории дачных участков, вносить его в кадастр не нужно.
  4. Уплата госпошлины и получение квитанции. Размер сбора закреплен в НК РФ.

Каждый из собственников дома получит документ, подтверждающий право владения долей в имуществе.

Часто владельцев недвижимости интересует, как оформить построенный дом в долевую собственность единолично, возможно ли это вообще. Подобный вариант предусмотрен в законодательстве, но такой гражданин должен предоставить письменное согласие всех заинтересованных сторон

Подготовка документов

Любые юридические действия с недвижимостью сопровождаются сбором пакета документов. Его состав зависит от конкретной ситуации. По общему правилу, чтобы оформить дом в собственность, если земля в долевой собственности, в орган Росреестра нужно подать:

  1. Удостоверение личности гражданина.
  2. Оригинал и копию доверенности, заверенной у нотариуса, если от имени владельца действует представитель.
  3. Кадастровый паспорт на жилье.
  4. Разрешение на ввод строения в эксплуатацию.
  5. Правоустанавливающие документы на имущество: договор купли-продажи, завещание и так далее.
  6. Заявление, составленное по установленной форме и подписанное гражданином.
  7. Квитанцию об уплате государственной пошлины.

Заявку вместе с пакетом документов можно подать и через Многофункциональный центр.

Оформление земельного надела под домом

Для законного использования жилого помещения нужно стать владельцем или постоянным пользователем территории, на которой оно находится. В соответствии со, возможна приватизация земли под домом. Кроме того, владельцы могут выкупить участок или оформить на него аренду ().

При этом на землю следует оформить правоустанавливающие документы. Без них эксплуатация участка влечет административную ответственность ().

Крайне редко встречаются случаи, когда владельцам приходится решать, что делать, если земля не в долевой собственности. Такое право является исключительным, если другое не предусмотрено законом. Иными словами, дом всегда идет вместе с землей как неразрывное целое.

Как перевести строение из долевой собственности в личную

Если собственники жилья не являются родственниками, между ними нередко начинаются разногласия. В результате кто-то из совладельцев может решить отделить свою часть.

Перевод из общего в частное владение не запрещен законом. Существует несколько способов, которые позволяют из долевой собственности сделать частную. Это касается не только выделения в натуре части, принадлежащей одному человеку. Все дольщики могут захотеть выделить их, что приведет к отчуждению дома.

Как переходит право собственности

Самый быстрый способ передать право собственности – дарение. Подписать дарственную должны все совладельцы. Документ заверяется у нотариуса. С дарственной и комплектом других документов следует отправиться в Росреестр для регистрации прав и получения выписки из ЕГРН.

Если имущество переходит к не родственнику, сделка облагается налогом на доход физических лиц, в остальных случаях государственные сборы не взимаются.

Также можно долевую собственность перевести в индивидуальную через суд. В иске нужно указать, на какую площадь претендует человек. Суд в решении определит:

  1. Метраж, выделенный каждому владельцу.
  2. Алгоритм раздела объекта, если это возможно.
  3. Режим пользования общими помещениями.

С судебным решением можно обращаться в орган регистрации или МФЦ для оформления права собственности на долю.

Если другие владельцы не возражают против юридических изменений, договор на раздел частного жилого дома будет составлен быстро. После этого нужно посетить отдел архитектуры и градостроительства. Помимо правоустанавливающих документов на жилье, понадобится проект, на основании которого можно определять доли, выделяемые в натуре.

Проверив предоставленные бумаги, сотрудник архитектурного отдела выдаст разрешение, которое позволит возвести в доме капитальную стену, сделать отдельный вход.

Чтобы регистрация дома на участке в долевой собственности прошла без затруднений, нужно выполнить еще два шага:

  1. Размежевать общий земельный участок.
  2. Получить в БТИ технический и кадастровый план на каждую долю.

Оформив кадастровую выписку, собственники обращаются в Федеральную службу кадастра за документами, подтверждающими их право на доли в доме. На основании этой бумаги гражданин вправе продавать, дарить, сдавать в аренду свою часть имущества.

Пошлина за оформление перехода прав

Государственный сбор за услугу регистрации перехода права собственности предусмотрен в НК РФ. Пошлину следует уплатить во время обращения в орган Росреестра или МФЦ.

В соответствии со, размер сбора зависит от конкретной ситуации, но в среднем стоимость перевода дома из долевой собственности составляет около 2000 рублей.

Как оформить долю?

В полной мере распоряжаться принадлежащей долей можно лишь после оформления дома в собственность. Для этого собственнику придется следовать конкретной инструкции:

  1. Подать запрос в Бюро технической инвентаризации на получение технического паспорта и плана сооружения.
  2. Зарегистрировать частный дом в Росреестре. В результате проведенной процедуры заявитель получает выписку из ЕГРН.

Важно: если сооружение располагается на дачных участках, постановка на кадастровый учет не считается обязательной.

  1. В конечном счете остается лишь зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Чтобы подтвердить возможность владения конкретной долей из общего имущества, необходима подача соответствующего ходатайства от каждого собственника, интересы которых будут затронуты в результате выделения доли. Допустимо обращение одного владельца, но в данном случае потребуется письменное согласие от всех заинтересованных лиц.

В некоторых ситуациях провести данную процедуры оказывается невозможным, если объект имущества используется в полной мере, в результате чего выделение доли в натуре по закону недопустимо. В таких случаях совладельцы достигают соглашения об особенностях использования принадлежащей собственности. Если гражданин решает продать свою часть, он вправе обязать остальных участников выплатить компенсацию, если данный момент предусмотрен договором или возможен на основании судебного решения.

Чтобы избежать конфликтов, при оформлении имущества в долевую собственность совладельцам рекомендуется заранее определить права и обязанности, условия распоряжения и санкции за несоблюдение установленных правил.

Какие нужны документы для оформления прав собственности на долю?

Обеспечение полноты документального сопровождения при регистрации соответствующих прав – первоочередная обязанность заявителя, желающего реализовать процедуру в максимально сжатые сроки В качестве общепринятых позиций в данном перечне можно выделить следующие:

  • паспорт гражданина РФ для подтверждения личности;
  • доверенность, заверенная у нотариуса – актуально, если процедура инициируется не через владельца доли, а через представителя;
  • кадастровый паспорт на дом;
  • разрешение, выданное уполномоченными ведомствами, подтверждающее факт введения сооружения в эксплуатацию;
  • бумаги, в которых отражено право собственности заявителя на участок, где был возведен дом;
  • заявление, выполненное по специальному образцу в полном соответствии с обязательными требованиями;
  • письменное согласие от каждого сособственника;
  • квитанция, используемая в качестве подтверждения факта внесения средств на счет государственного ведомства для оплаты предусмотренной пошлины.

Вышеуказанный перечень документов не является исключающим, так как может дополняться другими сведениями – полный список в данном случае определяется с учетом обстоятельств конкретной ситуации.

Как происходит выделение доли в натуре?

При совершении большинства сделок владельцу необходимо запрашивать согласие у других сособственников. Подобный подход не слишком удобен, зачастую препятствует успешной реализации отдельных операции. Поэтому стоит задуматься о выделении доли в натуре – это существенно упростит выполнение множества сделок. Порядок действий таков:

  1. Достигнуть договоренности с другими сособственниками.
  2. Привлечь инженера, подав соответствующую заявку в Росреестр или БТИ.
  3. Рассмотреть вариант с выделением доли в натуре – нужно принимать к учету, что не всегда это возможно в силу технических требований.
  4. Переоборудовать жилое помещение, устроив изолированную площадь с отдельным входом и инженерными коммуникациями.
  5. Рядом с домом фактически определить границы принадлежащей площади на земельном участке.
  6. Оформить технический паспорт и зарегистрировать объект в кадастре.

В конечном счете остается дождаться регистрации прав собственности в Росреестре.

Обязанности собственников доли в недвижимом имуществе

В первую очередь – несение денежных затрат на содержание дома и земли, выраженных в виде обязательных расходов, а именно:

  • коммунальные платежи;
  • ремонтные работы;
  • налоговые сборы.

Важно: владельцы несут затраты исключительно в рамках принадлежащих им долей.

Сособственники вправе самостоятельно определить варианты с освобождением от обязательных расходов. К примеру, обговорить договоренность, по которой пенсионеры и многодетные семьи могут не оплачивать ремонт или вносить сумму в виде половины от коммунальных взносов.

Также неравномерность затрат может быть обусловлена иными обстоятельствами. Так, если один из совладельцев проживает в другом месте, он может избежать необходимости оплаты коммунальных платежей, но при этом, при проведении ремонтных работ он все равно обязан вносить соответствующую сумму.

Еще одна обязанность – это своевременное извещение и получение согласия от всех сособственников о намерении совершить возмездную сделку, по результатам которой будут затронуты интересы остальных хозяев. Если же достичь договоренности не вышло, придется обратиться в суд – лишь при положительном решении ведомства можно рассчитывать на беспроблемную реализацию сделки.

Важно: уведомление, отказ от преимущественного права, согласие на проведение операции – все это должно оформляться исключительно в письменном виде.

В целом, долевая собственность в доме вполне распространенное явление. При приобретении части в недвижимом имуществе сразу же рекомендуется обговорить нюансы прав и обязанностей, а также уточнить возможность выделения принадлежащей собственности в натуре.

Не нужно надеяться на устные договоренности – в российской судебной практике не редкость, когда люди отказываются подтверждать данные обещания, что не позволяет истцу или ответчику в полной мере защитить собственную позицию.

Уважаемые читатели!

Важно! Проблемы, связанные с жильем, относятся к категории сложных дел. Проконсультируйтесь бесплатно с юристами нашего журнала

Особенности продажи дома

При реализации жилого помещения ключевое значение имеет согласие совладельцев. Если участники не против сделки, дом и земля отчуждаются как единое целое.

Следует четко определить, продается все вместе или нет. Если дом продан как единый объект, размер НДФЛ считается общим и рассчитывается в одинаковых частях между всеми участниками процесса. В случае продажи помещения по отдельным долям расчет налога производится по каждой из них.

Когда юристов спрашивают, как продать дом в долевой собственности проще всего, они рекомендуют составить единый договор купли-продажи. В нем нужно указать:

  • цену объекта;
  • кто и какую сумму получит после сделки;
  • порядок расчета с каждым собственником;
  • сроки освобождения помещения и другие важные обстоятельства.

Проект договора можно составить самостоятельно, но документ должен проверить и удостоверить нотариус.

Нельзя забывать, что продажа дома в долевой собственности неразрывно связана с отчуждением земли, на которой находится объект. Это повышает стоимость сделки.

Из отдельной статьи можно узнать, как продать квартиру в долевой собственности.

Продажа доли жилого помещения

Если один из владельцев хочет реализовать свою часть в имуществе, он должен помнить о приоритетном праве других собственников на покупку доли (ст. 250 ГК РФ). Прежде чем продать часть дома третьему лицу, именно им нужно первым сообщить о своем намерении и объявить условия сделки. Исключением является продажа жилья с публичных торгов или реализация доли, расположенной на земельном наделе, частью которого человек также владеет.

Способы уведомления собственников:

  • заказное письмо по почте с описью вложения;
  • уведомление от нотариуса со следующей информацией:
    • объект и цена продажи,
    • срок и условия оплаты,
    • срок передачи имущества и так далее.

В течение месяца совладельцы должны отреагировать на предложение. Если они не собираются покупать продаваемую долю, инициатор сделки может искать других покупателей.

Подтверждением того, что продажа своей доли осуществлена законным образом и продавец не пренебрег обязанностью уведомить совладельцев, может быть полученная на почте копия телеграммы или свидетельство о направлении/передаче извещения.

Варианты раздела дома

Владелец жилья вправе разделить общее имущество. Раздел и выделение доли в натуре – разные понятия. В первом варианте собственность делится между всеми совладельцами, во втором свою часть получает конкретный участник.

Часто граждане интересуются, как разделить дом, находящийся в общей долевой собственности. Быстрее всего это получится сделать, если удастся достигнуть договоренности с другими владельцами. Для этого оформляется соглашение у нотариуса, а затем раздел происходит по упомянутому выше алгоритму: получение разрешения в архитектурном отделе, постановка на кадастровый учет.

Если согласие не достигнуто, вопрос решается через суд. При делении помещения учитывается заключение строительно-технической экспертизы, ведь не в каждом случае технически возможно переустройство дома.

Когда доли неравнозначны, может назначаться денежная компенсация владельцу, которому принадлежит самая малая часть.

С решением суда каждый из собственников обращается в Росреестр за правоустанавливающими документами на имущество. При этом всегда следует помнить, что кроме помещения есть земля. Территорию тоже можно разделить только в том случае, если для этого есть техническая возможность.

Нередко производится долевой раздел жилого дома на две квартиры при разводе. Фактически из одного помещения появляется два новых. При этом должен быть возможен раздел земли, на которой находится здание. Если это невозможно, вероятнее всего суд откажет в удовлетворении иска и установит порядок пользования собственностью.

Детальнее о том, как осуществляется выделение доли в частном доме.

Прекращение долевой собственности

В связи с определенными обстоятельствами право на долю в имуществе может прекращаться. Как правило, это происходит по инициативе владельца части. Есть разные варианты аннулирования права общей долевой собственности на дом, например:

  1. Прекращение права владения совместным имуществом. Это гражданские сделки, на основании которых лицо отказывается от своей части за деньги или безвозмездно: купля-продажа, дарение и так далее.
  2. Выход из долевой собственности на дом. Владелец оформляет свою часть в натуре.

Также право владения может прекращаться и по естественным причинам, например, в результате сноса здания.

Долевая собственность на дом предполагает, что объектом одновременно владеет несколько граждан. Все действия по распоряжению общим имуществом согласовываются с совладельцами. При этом любые юридические операции с жилым помещением распространяются на территорию, на которой находится объект. Таким образом, следует продать дом с земельным участком.

При разделе общего имущества желательно достигнуть компромисса с другими владельцами. В противном случае придется обратиться в суд. Также граждане вправе выйти из долевой собственности, выделив свою часть в натуре.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *