Права и обязанности сторон договора мены

Содержание обязательства, вытекающего из договора мены, определяется предметом этого договора, а именно тем, что каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Распределение прав и обязанностей между участниками договора мены определяется в соответствии с нормами о договоре купли-продажи (не противоречащими специальным правилам о договоре мены и существу мены, а потому применяемыми к этому договору) с учетом того, что каждая из сторон такого договора признается продавцом товара, который она обязуется передать, и одновременно покупателем товара, который она обязуется принять в обмен от контрагента (п. 2 ст. 567 ГК).

В рамках исполнения основной обязанности по договору мены (передача обмениваемого товара в собственность контрагента) каждая из сторон должна обеспечить передачу соответствующего товара в срок, установленный договором, а если такой срок договором не установлен, в соответствии с правилами об исполнении бессрочного обязательства (ст. 314 ГК). Если иное не предусмотрено договором мены, вместе с товаром должны быть переданы принадлежности передаваемой вещи, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества и т.п.), предусмотренные законодательством и договором, одновременно с передачей вещи.

Момент исполнения обязанности передать товар определяется одним из трех вариантов:

· при наличии в договоре условия об обязанности соответствующей стороны по доставке товара, — моментом вручения товара другой стороне;

· если в соответствии с договором мены товар должен быть передан контрагенту в месте нахождения товара, — моментом предоставления товара в распоряжение последнего в соответствующем месте;

· во всех остальных случаях — моментом сдачи товара перевозчику или организации связи.

В последнем случае датой исполнения обязательства должна признаваться дата соответствующего документа, подтверждающего принятие товара перевозчиком или организацией связи для доставки контрагенту, либо дата приемо — сдаточного документа.

По общему правилу датой исполнения обязательства по передаче товара определяется момент перехода риска случайной гибели или случайной порчи товара. Однако, в отличие от договора купли-продажи, исполнение обязательства по передаче товара еще не влечет перехода права собственности на товар к контрагенту. Для этого требуется, чтобы и другая сторона выполнила свою обязанность по передаче товара в обмен на полученный ею товар.

Законодательное регулирование в ГК РФ

Первоочередной нюанс, что необходимо учитывать при рассмотрении вопроса — контракты мены и купли-продажи являются родовыми. Это значит, к обоим применяются идентичные условия, однако исключительно в том случае, когда они и вытекающие из них обязанности и права не противоречат ст. 31 ГК РФ.

Прямое же регулирование такого вида контракта входит в область ведения ст. 567 ГК РФ. Ей установлено следующее: гражданско-правовой контракт может быть представлен меной только тогда, когда в нем четко указаны намерения одного субъекта передать товар другому субъекту.

Если растолковать это более свободно: все взаимные обязательства правоотношения касательно обмена имуществом между двумя лицами по умолчанию закреплены в договоре мены.

Обмен в жилищных отношениях

В области правоотношений, где фигурирует недвижимая собственность, контракт мены подразумевает обмен ею на взаимовыгодных условиях. Это значит, что два собственника меняются друг с другом жилой собственностью, используя при этом договор мены, впоследствии на который распространяются все те права и обязанности, что характерны для контракта купли-продажи. Собственниками же являются физические лица, но также ими могут стать лица юридические.

Использование соглашения мены стало популярно в результате приватизации — граждане начали обменивать собственность друг друга.

Каким договором является договор мены

Тип такого контракта является консенсуальным, так как предполагает односторонность и возмездность. Объекты же документа, в свою очередь, могут быть:

  1. Движимыми. Они обычно выражены в автомобилях, валюте (законодательное регулирование здесь особенно строго) и прочих универсальных вещах. При составлении соглашения на подобные предметы стоит учитывать один нюанс: если объекты соглашения обладают родовыми признаками (валюта), то в документе необходимо отразить либо стоимость каждого из них, либо единицу измерения этого объекта. Гражданский кодекс также позволяет передавать эти товары в том ассортименте, который был согласован двумя сторонами.
  2. Недвижимым. Зачастую это земельные участки и дома (квартиры). Все то, что относится к космическому транспорту не находится в руках частного сектора.

Касательно сущности договора мены стоит выделить то, что фактически такой контракт представляет собой двусторонний договор купли-продажи. Таковое положение закреплено деловым обычаем не только в связи с кодификацией этих двух контрактов, но и с ГК РФ. Так, ст. 547 ГК РФ четко определяет, что под договоренностью мены подразумевается обоюдное желание двух сторон продать и получить взамен недвижимость друг друга.

Признаки договора мены

Признаки, отличительные для договора мены, закреплены в ГК РФ. Из него можно выделить следующий перечень:

  1. Контракт мены относится к типу гражданских договоров, которые регулируют передачу имущества. Наряду с ним в этом перечне также находятся договора аренды, дарения и т.д.
  2. Единственный отличительный фактор мены, что является характерным только для него на фоне остальных, в гражданско-правовом секторе выражен: фактом того, что все объекты передаются в непосредственную собственность (иногда в управление).
  3. Несмотря на тот факт, что этот контракт обоюдно возмезден, от других его отличает то, что он одновременно содержит в себе встречное предоставление. Исключительность, в которой представлен этот контракт отличает его от остальных гражданско-правовых контрактов.
  4. Особенный квалифицированный признак выражается в ситуациях, когда приходит время передачи прав собственности от одного субъекта к другому. Особенность же заключается в том, что согласно общим правилам право собственности появляется при непосредственном получении вещи в руки, однако в случае, когда центральным звеном является соглашение мены — право на собственность появляется при возмездной передаче объекта, то есть полном завершении обмена. До того права собственности на полученный предмет у субъекта правоотношений отсутствует.

Небольшое пояснение стоит дать последнему признаку: в случае, когда объект передачи представлен недвижимостью — права собственности приобретаются только после оформления госрегистрации. Таким образом, эти четыре основных признака выделяют документ на фоне остальных.

Особенности документа

Теперь немного о том, что касается особенностей документа. Заключение контракта производится в письменной форме и одном экземпляре, что подписан обеими сторонами. В том случае, если не соблюдена форма бумаги — он признается недействительным.

Касательно вступления контракта в силу стоит отметить, что оно производится только тогда, когда была произведена государственная регистрация и переход прав собственности. Распоряжение же полученным имуществом до регистрации и получения прав собственности каждой из сторон — запрещено и незаконно. Факт того, что предмет договора передан другой стороне — не играет никакой роли.

Стоит также отметить, что в случае игнорирования одной из сторон государственной регистрации и, как следствие, передачи прав собственности, другая сторона может подать иск. Этот иск будет основан на заключении регистрации, а также требованием выплатить истцу компенсацию.

Отдельно стоит поговорить о третьих лицах, а в особенности тех случаев, когда аренда заключена до того, как хозяин квартиры заключил договор мены. Во-первых, если у такой жилой площади меняется хозяин, который требует дополнительную плату или пытается выгнать — арендаторы вправе потребовать либо возврата денежных средств, либо предоставления нового помещения без дополнительной платы.

Стоит также отметить, что у арендаторов нет прав на собственность, а, следовательно — они не могут заключать контракт по обмену недвижимости. В случае совершения подобного это нарушение закона.

Видео про характеристики договора мены:

Стороны соглашения

Круг лиц, который включает в себя всех возможных субъектов, способных выступать в использовании договора мены, не ограничен. Это положение закреплено главой 31 ГК РФ. Существует лишь один критерий, которому необходимо соответствовать, — настоящего намерения лица для совершения обмена имущества. Как следствие, подобное закрепляет, что в роли субъектов выступают физические и юридические лица.

Однако возникает следующий вопрос «Допустимо ли считать государство субъектом договора мены?». Например, статья 124 ГК РФ конкретно оговаривает тот момент, что государство (РФ) и все подвластные ей стороны, принимающие участие в этих гражданских правоотношениях, имеют полное юридическое равенство с физическими и юридическими лицами. Это условие позволяет обеспечить полное юридическое равенство и отдельно отметить отсутствие каких-либо специальных полномочий у государства и его субъектов в области гражданско-правовых отношений.

В качестве исключений можно отметить лишь те случаи, в которых ограничения вытекают из соответствующего нормативно-правового акта — ст. 124 ГК РФ.

Тем не менее, если рассмотреть ограничения, которые присвоены государственному сектору в сделках, можно допустить, что право выступать в качестве одной из сторон у него отсутствует. Подобная теория уместна только в тех случаях, когда производятся безвозмездные сделки ввиду того, что они априори не способны противоречить бюджетной системе и ее принципам. В перечень таких принципов входят:

  • сбалансированность ресурсов
  • эффективность использования
  • экономия и т.д.

Как итог, участие в соглашении может быть только в том случае, когда это аргументировано принципами ведения бюджетной системы, например: государственный резерв РФ нуждается в замене имущества на новое ввиду того, что срок хранения подходит к концу. Это полностью отвечает тем рациональным принципам, на которых построена бюджетная система.

Как следствие, о сторонах контракта и возможности участия в нем государства, можно выделить только необходимость четко отличать данный документ от иных, похожих на него. В качестве исключения: одной из сторон при оформлении договора мены нужно выделить лицо, которое не имеет прав на имущество, подлежащее обмену, но является законным представителем настоящего владельца. Оно относится лишь к комиссионерам и агентам, которые хоть и действуют от своего лица, но, так или иначе, принадлежат комитету.

Предмет договора

Однако всегда необходимо уделять внимание одному ключевому нюансу — предмету договора. Определение предмета является важным этапом, так как позволяет составить грамотное понимание договора мены в соответствии с юридическими нормами. Так, в договоре должна быть указана вся информация касательно того, какая недвижимость подлежит обмену.

В этих документах содержатся все данные о площади, расположении, количестве лет, что прошли после строительства и т.д. Также предмет договора должен включать в себя всю информацию о наличии бытовых сооружений в рамках конкретного земельного участка, к которому принадлежит дом.

В том случае, если в договоре отсутствует хотя бы один пункт — такой контракт признается незаключенным. Как следствие, эти недостатки должны быть либо исправлены, либо внесены. Учесть также стоит положение третьих лиц, которыми, как правило, являются люди, что арендуют помещение. Они должны быть информированы об обмене для того, чтобы оговорить со следующим владельцем условия сотрудничества.

Сроки в договоре мены

Касательно периодов в этом договоре все просто — стороны могут письменно оговорить дату передачи имущества и прав на него. При этом у двух сторон эти сроки могут разниться, что значит: первый субъект передаст товар 15 октября, а второй 24 декабря — и это абсолютно законно.

Однако в случае же, когда сроки не определены или не совпадают — могут быть применены правила ГК РФ касательно встречного использования обязательств. Это подразумевается только тогда, когда одним из субъектов были выполнены все обязательства, а вторым — ни одного. Таким образом, если все обстоятельства второй стороны свидетельствуют о том, что она не намерена выполнять свои обязательства — первая сторона имеет право не заключать договор, подав иск на возвращение собственного имущества и получение компенсации.

Цена обмениваемых товаров

Ввиду того, что после заключения договора мены не происходит никакой передачи финансовых средств за товар — указывать стоимость недвижимости не обязательно. В этом случае все товары являются равноценными, однако этого может и не быть, если контракт предусматривает иное.

Тем не менее, существует два нюанса:

  1. Компенсация разницы итоговой стоимости. Под разницей подразумевается следующее: когда одна сторона дает другой стороне товар, что по своей себестоимости ниже того, какой она получается взамен — необходима компенсация. Однако закрывать разницу можно не только в деньгах, но и в другом имуществе, себестоимость которого позволяет это сделать. Как таковой порядок доплаты и то, в чем она будет произведена, можно указать в договоре. Предположим, что производится обмен автомобилей согласно договору мены. Обе стороны, имущество которых различается в цене, могут договориться о возмещении разницы в деньгах, автомобильных запчастях или ином имуществе, что не имеет отношение к предмету обмена.
  2. Бухгалтерский отчет. Он же нужен в случаях, когда могут возникнуть проблемы с Налоговой службой. Четко указанная цена, что будет подтверждать источник появившегося у субъекта имущества, поможет избавиться от ряда проблем.

Оценить себестоимость объектов, предназначенных для обмена можно двумя способами:

  1. Самостоятельно. Эта оценка производится обеими сторонами на основе предыдущих бухгалтерских учетов, стоимости недвижимости как таковой в момент покупки и в момент обмена, а также с подсчетом всего прилегающего к ней имущества.
  2. С привлечением третьих лиц. Подобная независимая оценка проводится соответствующими специалистами — оценщиками. Они руководствуются договором и судебными актами, что позволяет более точно определить реальную стоимость того или иного объекта.

Видео о правилах составления договора мены:

Однако в большинстве случаев столь скрупулезная оценка стоимости товаров не требуется. Как показывает практика — сторонам зачастую проще заключить договор купли-продажи, когда есть недоверие к партнеру.

Классификация договора мены

Зачастую, ввиду наличия огромного множества вариантов по предмету договора, обе стороны используют практику, согласно которой предмет договора всегда родовой: дом на дом, автомобиль на автомобиль, движимое и недвижимое имущество на движимое и недвижимое соответственно.

Как итог, это позволило выявить метод классификации договора мены (таблица 1).

Метод классификации

Классификация

Согласно предмету

  • договор об обмене наземных транспортных средств
  • договор об обмене движимого имущества (входят все виды)
  • договор об обмене акций и ценных бумаг (используется юрлицами)
  • договор об обмене валюты (сфера субъектов от частного до государственного сектора)
  • договор об обмене недвижимого имущества (включается все, что может принадлежать частному сектору)

По сторонам соглашения

  • договор об обмене между физлицами (граждане, иностранцы и т.д.)
  • договор об обмене между юрлицами (организации)
  • смешанный тип (представляет собой договор об обмене между юридическим и физлицом)

Важно отметить, что подобное деление не является единственно верным. Классификация договоров в своей сущности представляет использование основных видов и их подвидов в единой комбинации.

Определить их самостоятельно можно только при знании соответствующих критериев, к которым относится:

  • равноценны друг другу как в качественных, так и в количественных параметрах
  • время, когда будет произведен итоговый обмен имущества

Касательно последнего критерия стоит сказать, что таковым он является из-за некоторых особенностей передачи имущества при договоре мены во временных отрезках. Так, движимое имущество должно быть передано здесь и сейчас, в то время как недвижимое может быть получено одной стороной сейчас, а второй — через полгода. Причиной же является тот факт, что передача прав собственности по недвижимости производится через посредников, ответственность за время которых не несет ни одна сторона.

Стоит также выделить подвиды и то, как они образуются. Предположим, что основной класс — недвижимость; углубление же в то, что она собой представляет, позволит выделить подвид — обмен квартиры, дома, комнаты в доме и т.д. Здесь учитываются наиболее детальные подробности:

  • территория, на которой находится недвижимость (частная, муниципальная)
  • какой тип владения этой территорией у стороны (аренда, владение)
  • управляющая компания дома и т.д.

Все это подробно конкретизируется во избежание недопонимания и возникновения претензий с обеих сторон.

Признание договора мены незаключенным

Отсутствие в документе наименования вещи (товара) и его количества служит основанием для судебного признания договора мены незаключенным (подробнее порядок признания договора незаключенным на основной части сайта).

Судебная практика. Б. и Л. являлись собственниками жилых домов. У Б. такое право была зарегистрировано как на сам дом, так и на земельный участок, на котором располагалась недвижимость. У Л. земля не была приватизирована. Стороны договорились об обмене. Цену домов они указали одинаковую, а участок Б. – в размере 450 тыс. рублей. Вся недвижимость Б. определялась по цене 900 тыс. рублей. По соглашению Л. обязалась доплатить Б. разницу между стоимостью вещей по договору мены. После регистрации в Росреестре Б. обнаружила, что обязательство доплаты, цена земли, адрес дома и участка отсутствуют. Отсутствовали характеристики объектов, кадастровые номера, цена предметов мены. Б обратилась к адвокату по спорам по договору мены, которым было составлено исковое заявление, приобщены доказательства, заявлены ходатайства. Решением суда иск Б. удовлетворен. Суд признал договор мены дома и земельного участка незаключенным, а право у Л на них отсутствующим. С ответчика взысканы все судебные расходы.

Форма договора мены

Определяя специальные правила, регламентирующие договор мены, законодатель не предусмотрел каких-либо особых требований, предъявляемых к форме этого договора. Принимая во внимание законоположение, согласно которому к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (п. 2 ст. 567 ГК), можно сделать вывод о том, что договор мены должен заключаться в форме, тождественной той, в которой надлежит заключать договор купли-продажи соответствующего товара.

В свою очередь, применительно к договору купли-продажи специальные правила, относящиеся к форме договора, предусмотрены лишь в отношении таких видов купли-продажи, как договор продажи недвижимости и договор продажи предприятия.

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК).

В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости и договора продажи предприятия, влечет их недействительность.

Названные требования к форме договора в полной мере относятся и к договорам мены, по которым хотя бы один из обмениваемых товаров представляет собой объект недвижимости либо комплекс имущества, признаваемый в соответствии с законодательством (ст. 132 ГК) предприятием.

Что касается договоров мены, объектами которых является движимое имущество, то форма таких договоров должна определяться в соответствии с общими требованиями, предъявляемыми к форме всякого гражданско-правового договора. Имеются в виду прежде всего правила, предусмотренные ст. 434 ГК, согласно которым договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Особенностью государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору мены, является то, что такая регистрация может быть осуществлена лишь после исполнения обеими сторонами договора мены обязательств по передаче друг другу обмениваемых объектов недвижимости (ст. 570 ГК).

Досудебное урегулирование споров по договору мены

В ходе исполнения своих обязательств по сделке возможны разногласия по срокам, цене, качеству и другим свойствам при передаче-приемке товара, вещи или имущества. Для различного вида договоров закон устанавливает как обязательный, так и не требующий урегулирования досудебный порядок разрешения претензий и разногласий. Разногласия, вытекающие из договора мены, отличаются по своей природе. Для некоторых примирительные процедуры обязательны, а по другим можно напрямую обращаться в судебную инстанцию. Кроме того, примирительная досудебная процедура может быть установлена в самом договоре по обоюдному согласию. Если примирительные процедуры, предусмотренные сделкой или законом не соблюдены, то суд может вынести акт об оставлении Ваших требований без рассмотрения. Поэтому, при возникновении конфликтов, необходимо обратиться к адвокату по спорам по договору мены.

Принудительное исполнение обязанности в натуре

Исполнение условий договора мены может игнорироваться сторонами полностью или частично. Недобросовестные контрагенты прикрываются правовыми пробелами и недопустимыми доказательствами, пытаясь уйти от обязанности по соглашению.

Судебная практика. Между промышленной компанией и производственным предприятием был заключен договор мены, в соответствии с которым компания передает предприятию товар по спецификации, а предприятие передает компании строительный щебень. Соглашением согласован срок обмена и количество товара, подлежащего передаче. Цена была установлена равной 3 млн. рублей для обеих сторон. Компания свои обязанности исполнила в полном объеме и в оговоренный срок. Предприятие свои обязательства выполнило частично, а в дальнейшем фактически отказалось от их исполнения, аргументируя это нарушение отсутствием возможности. Адвокат по спорам по договору мены, действующий в интересах промышленной компании обратился в суд с иском о понуждении ответчика исполнить обязанность по передаче оставшегося количества щебня (в натуре). Ему удалось документально доказать, что производственное предприятие осуществляет хозяйственную деятельность по приобретению и реализации нерудных полезных ископаемых. Доводы ответчика о невозможности исполнить обязательства в натуре были признаны несостоятельными, а требования истца удовлетворены в полном объеме. С ответчика взысканы убытки и проценты по сделке.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *